Hypothèque légale de la construction : les 30 jours qui protègent ton paiement

Mettons que tu sois sous-traitant en plâtre sur la rénovation d’un triplex à Québec. L’entrepreneur général ne paie pas ta dernière facture de 18 000 $, et il ne répond plus. Tu as fini tes travaux il y a trois semaines. Une protection solide existe peut-être déjà, sans contrat d’hypothèque ni publication : l’hypothèque légale de la construction. C’est une garantie que le Code civil du Québec accorde à ceux qui construisent ou rénovent un immeuble. Elle grève l’immeuble lui-même et garantit la valeur que tes travaux lui ont ajoutée. Personne ne la conserve à ta place, et il te reste quelques jours pour le faire. Mais elle ne couvre peut-être qu’une partie de ta facture.

Ce qui suit vaut aussi pour l’entrepreneur et le fournisseur de matériaux qui travaillent sur un immeuble au Québec. Tu verras qui a droit à cette hypothèque et ce qu’il faut faire dès le début du chantier. Tu verras surtout les deux délais qui décident de tout.

Qui a droit à l’hypothèque légale de la construction

Le Code civil du Québec accorde une hypothèque légale aux personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble (article 2724). L’article 2726 en dresse la liste : architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur et sous-entrepreneur. Elle couvre les travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble. Elle couvre aussi les matériaux et les services fournis ou préparés pour ces travaux.

Trois traits la rendent particulière. Elle ne grève que l’immeuble où tu as travaillé. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. Et elle ne garantit pas ta facture entière : elle garantit la plus-value que tes travaux, tes matériaux ou tes services ont donnée à l’immeuble (article 2728).

La dénonciation : à faire au début, pas à la fin

Si tu as signé ton contrat avec le propriétaire, cette étape ne te concerne pas. Si ton contrat est avec l’entrepreneur général ou un autre sous-traitant, elle devient décisive. Pour toi, l’hypothèque couvre seulement les travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite de ton contrat au propriétaire (article 2728). L’ouvrier, lui, n’a pas à dénoncer son contrat.

Concrètement, tout ce que tu fais avant d’envoyer ta dénonciation reste en dehors de la garantie. Dans le cas fictif du début, un plâtrier qui n’a jamais dénoncé son contrat n’a aucune hypothèque légale à faire valoir contre le propriétaire. Prépare donc la dénonciation avec le contrat, avant le premier jour de travail. Garde ensuite une preuve de sa réception.

Trente jours après la fin des travaux

L’hypothèque subsiste sans publication pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux (article 2727). Pour la conserver, tu dois faire inscrire un avis avant la fin de ce délai. Cet avis désigne l’immeuble et indique le montant de ta créance. Tu dois aussi le signifier au propriétaire.

Le Code situe la fin des travaux au moment où l’ouvrage est exécuté et en état de servir à l’usage prévu (article 2110). Sur un chantier où plusieurs métiers se succèdent, ce moment peut venir après la fin de tes propres travaux. Sa date exacte peut aussi prêter à discussion. Pour ne pas jouer avec l’interprétation, compte tes 30 jours à partir de la fin de tes propres travaux. Dans le cas du début, trois semaines sont déjà passées : il reste environ une semaine.

Six mois pour agir

Inscrire l’avis ne suffit pas. L’hypothèque s’éteint six mois après la fin des travaux, sauf si tu agis dans ce délai. Tu dois publier une action contre le propriétaire de l’immeuble, ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (article 2727). Sans l’une de ces deux démarches, la garantie disparaît, même avec un avis inscrit à temps.

Moment	Ce que tu fais	Article
Dès le contrat, si tu n’as pas contracté avec le propriétaire	Dénoncer ton contrat par écrit au propriétaire	2728
Pendant les travaux	Rien à publier : l’hypothèque existe déjà	2726
Dans les 30 jours après la fin des travaux	Inscrire un avis qui désigne l’immeuble et le montant, et le signifier au propriétaire	2727
Dans les six mois après la fin des travaux	Publier une action contre le propriétaire ou inscrire un préavis d’exercice	2727

Ce que l’inscription demande en pratique

L’avis ne se dépose pas comme une simple lettre. La réquisition d’inscription se présente au Bureau de la publicité foncière sur un support technologique, en français (articles 2982 et 2984). Surtout, l’avis d’une hypothèque légale exige l’attestation d’un notaire ou d’un avocat (article 2991). La signature devant deux témoins, permise pour d’autres avis, ne suffit pas pour celui-ci (article 2995).

Tu auras donc besoin d’un notaire ou d’un avocat. C’est une raison de plus pour ne pas attendre le 29e jour. Garde prêts ton contrat, ta dénonciation, tes factures et la date de fin de tes travaux.

Ce que l’hypothèque te donne, et ce que le propriétaire peut faire

Une fois conservée, l’hypothèque légale de la construction prend rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l’immeuble (article 2952). Plusieurs intervenants peuvent en détenir une sur le même immeuble. Elles viennent alors en concurrence, en proportion de chaque créance. De son côté, le propriétaire peut demander au tribunal de remplacer l’hypothèque par une autre sûreté suffisante. Le tribunal peut alors ordonner la radiation de son inscription (article 2731).

Quand le dossier se règle par une entente ou devant les tribunaux, notre article pour régler un différend avec un client au Québec compare les voies possibles et leur coût.

La règle à retenir

Si tu n’as pas de contrat avec le propriétaire, dénonce le tien dès le départ. Si ta facture n’est pas payée, note la date de fin de tes travaux. Appelle ensuite ton notaire ou ton avocat bien avant le 30e jour. Et si l’avis est inscrit, garde en tête l’échéance des six mois.

Pour savoir quel organisme encadre quoi sur ton chantier, de la RBQ à la CNESST, notre guide pour devenir entrepreneur au Québec fait le tour.